房地产风险正在逐渐暴露,银行会放弃房地产吗?

2019-11-20 16:20 来源:未知

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在低利率、资产荒以及去库存政策背景下,此前被银行逐步弱化的个人住房按揭贷款业务重获青睐,成为银行零售业务争夺的“香饽饽”。根据披露完毕的上市银行中报显示,在2015年央行5次降息和利率市场化的背景下,个人房贷因资产相对优质,对银行的贡献度稳步提升,再次成为各家银行业务争夺的重点。

在大家的传统观念里,有两个行业的钱比较好赚,所谓的躺着就能赚钱,一个是银行,另一个就是房地产,而事实上,在过去两个行业是绑在一起的,赚钱程度就更可见一斑了。但是绑有绑的好,也自然就有绑的坏处,就好比房子居住和投资属性此消彼长带来的影响一样,全在一个度的把握上。

与个人房贷急速上升形成鲜明对比的是,针对地产商的开发贷逐步分化,各家银行对开发贷态度持越来越谨慎的态度。房贷与开发贷,一松一紧之间,凸显的是银行对资金避险的需求。目前银行所处的经济环境及自身的经营状况使得大家都在寻找资金的避险出口,其中之一就是加快发展零售业务特别是个人房贷业务。

事实证明,这个度并没有把握好。于是房地产过度金融化,过度投资化,导致房地产风险不断积聚,过度举债、房地产泡泡所带来的房地产风险被一部分人把钱赚走了,却留给了市场以及大家一片狼藉的场面。谁来收拾残局呢?难道就任由这样下去吗?

贷款投向个人住房信贷倾斜之中,最积极的要数国有四大行,其新增个人住房贷款几乎成为国有四大行新增个人贷款业务的主要来源。2016年上半年,工农中建四大国有银行均在加大房贷投放力度。其中,工行新增房贷3454亿元,较上年末增长13.7%,而个人消费贷、个人经营性贷款均录得负增长,新增房贷成为工行新增个贷的全部来源;建行新增房贷 4078亿元,增长14.7%,占新增个贷的97%,截至上半年,个人住房贷款余额达3.18万亿元;农行新增房贷3110亿元,增长16.1%,同样占新增个贷的97%;而中行新增个贷2999亿元,上半年同样加大了个人住房贷款投放力度。以建行为例,2016年上半年个人住房贷款业务发展迅速,个人类贷款和个人住房贷款余额、新增均居业内第一。建行董事长王洪章明确表示,在“三去一降一补”的宏观政策下,下半年建行还将大力发展个人住房贷款业务。与此同时,建行还将积极参与盘活已有楼盘,加强已建成楼盘配套设施的建设,推动住房公积金贷款。

财联社报道,今年上市银行中期业绩报告已经全部披露完毕。从A股上市的银行中期业绩来看,贷款不良率的普遍下降,让银行业迎来了不错的上半年。但是这或许只是“看起来的美丽”,制造业、批发零售行业的不良率依然居高不下,而房地产行业的不良率更是在普遍攀升,有的银行房地产的不良余额及不良率相较于去年底,甚至翻番。

此外,股份制银行也在积极调整贷款结构。中报显示,兴业银行(601166,股吧)在2016年上半年新增的1698.07亿元的贷款当中,有55.3%来自于新增个人房贷。就连数年来秉持“进小微”战略的中国民生银行(600016,股吧)也在加大房贷业务,据财报显示,2014年其住房贷款余额为695亿元,同比增长12%,2015年住房贷款余额为1140.59亿元,同比增长64%,2016年上半年则比2015年底增长70%。国内以零售业务见长的招行在房贷投放上也很积极,近两年来,招行都在年报中明确提到其大力支持住房按揭贷款的经营策略,2015年较2014年增长51%。在信贷政策上,招行一直优先向刚需自住型房贷需求客户提供支持,加大这块业务发展的原因是市场需求旺盛。2014年,招行推出了能够实现5分钟预审批、20分钟现场报件、24小时内审结的“云按揭”产品,超过9成的房贷业务都是通过“云按揭”产品的PAD来报件的。

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数据显示,农行、中行、建行的个人住房贷款不良率分别为0.4%、0.41%和0.34%,招行、中信、浦发、兴业、平安的个人住房不良率则分别为0.41%、0.47%、0.45%、0.38%和0.19%。其整体不良率较年初的升幅,亦不过集中于0.01~0.04个百分点的区间内,这也是各家银行贷款转向的原因所在。

由此可见,房地产对银行的不良影响显而易见,而且这种风险还在不断持续。

开发贷遭遇“紧箍咒”

农行行长赵欢透露,上半年,农行新增不良贷款制造业占“大半河山”,但房地产行业的占比也接近9%,上升明显。农行副行长郭宁宁表示,上半年,农行新增房贷主要投向了三四线城市,占比56%,比去年上升了3.9%;投向一线城市的占比9%,比去年下降了4.5%;投向二线城市的比重基本持平,约为35%。

相比之下,银行给房地产商的开发贷则要严格得多。上半年建行贷款给买房的消费者是其贷款给卖房的房产商的6倍,房地产开发贷款正在压缩。截至6月末,建行房地产开发贷款余额不足4000亿元。

从这段话中又透露出两个信号,一是房地产不良风险明显上升,另一个方面是房地产风险主要分布在哪里呢?主要是三四线城市。银行的贷款在一定程度上助长了三四线城市房地产风险上升。

兴业银行在对公地产贷款方面,新增业务原则上不介入三、四线城市,从严控制商业地产项目。同时,重点关注地价快速攀升带来的潜在风险、开发企业及融资项目的杠杆风险。对于增量业务,将审慎介入“高地价”项目。所谓对公地产贷款,一般就指房地产项目开发贷款。

我们都知道,房地产属于资金密集型行业,对融资的变化非常敏感,而随着传统融资渠道收窄,房地产企业融资自然会受到很大影响。当然,加上融资成本增加以及房地产调控影响,房地产企业资金周转也变得愈加紧张。

贷款投向发生这样的转变,在与不良率的攻坚战中,凸显银行对资金安全的重视,是2015年以来银行业发力的重点。

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